À compter de 2026, les seuils fiscaux des loueurs seront revalorisés pour trois ans. Le régime micro-BIC accordera alors un plafond relevé à presque toute location meublée, hormis une catégorie écartée.
Les meublés de tourisme non classés resteront cantonnés à 15 000 euros, quand les autres catégories bénéficieront d’une hausse. Ce gel modifiera le traitement des recettes locatives, pourra précipiter le passage au réel et accentuera l’écart fiscal avec les hébergements classés. Une frontière nette.
La revalorisation triennale crée une exception inédite
Les limites du régime micro-BIC sont actualisées tous les trois ans en fonction de l’évolution de la première tranche du barème de l’impôt sur le revenu. Cette revalorisation des seuils permet normalement d’ajuster les plafonds des différentes activités concernées.
La règle connaît désormais une rupture notable. Durant la période triennale 2026-2028, le plafond des locations meublées classiques et des hébergements classés augmente, tandis que celui des meublés touristiques non classés reste fixé à 15 000 €. Une telle exclusion n’avait encore jamais accompagné ce mécanisme d’indexation.
Les nouveaux seuils s’appliquent de 2026 à 2028
À compter des revenus encaissés en 2026, la location meublée de longue durée, les meublés touristiques classés et les chambres d’hôtes bénéficient d’un plafond de recettes annuelles porté au seuil de 83 600 euros. Ces limites resteront applicables jusqu’en 2028.
Les hébergements touristiques dépourvus de classement demeurent soumis au seuil de 15 000 euros, sans indexation. Chaque montant correspond à une année complète d’activité. Lorsqu’une exploitation débute ou cesse en cours d’exercice, la limite applicable doit donc être ramenée à la durée réelle d’exploitation.
Chaque type de location relève désormais de son propre plafond
Le régime applicable dépend désormais de la durée de location et du classement administratif du logement. Ces critères déterminent le plafond du micro-BIC ainsi que l’abattement forfaitaire appliqué aux recettes avant le calcul du revenu imposable.
- Location meublée de longue durée : 83 600 € de plafond et 50 % d’abattement.
- Meublé touristique classé ou chambre d’hôtes : 83 600 € de plafond et 50 % d’abattement.
- Meublé touristique non classé : 15 000 € de plafond et 30 % d’abattement.
Un meublé de tourisme classé conserve ainsi un accès bien plus large au régime micro-BIC. À l’inverse, une location saisonnière non classée peut en sortir dès que ses recettes franchissent durablement 15 000 €. Le classement officiel modifie donc directement la base imposable et le seuil à surveiller.
Un écart fiscal spectaculaire depuis la loi Le Meur
Entre 2020 et 2024, les plafonds accordés aux hébergements touristiques étaient nettement plus élevés. L’évolution des plafonds bascule avec la loi Le Meur : dès 2025, la limite des meublés non classés chute de 77 700 € à 15 000 €.
| Type de location | 2020-2022 | 2023-2024 | 2025 | 2026-2028 |
|---|---|---|---|---|
| Location meublée de longue durée | 72 600 € | 77 700 € | 77 700 € | 83 600 € |
| Meublé de tourisme non classé | 72 600 € | 77 700 € | 15 000 € | 15 000 € |
| Meublé de tourisme classé ou chambre d’hôtes | 176 200 € | 188 700 € | 77 700 € | 83 600 € |
La réforme de 2025 réduit parallèlement l’abattement des locations non classées de 50 % à 30 %. Cette nouvelle fiscalité des locations porte leur base taxable de 50 % à 70 % des recettes, soit une hausse de 40 % à revenus identiques. Depuis 2026, l’écart entre catégories atteint 68 600 €.
Dépasser le seuil ne conduit pas toujours immédiatement au réel
Le franchissement de la limite pendant une seule année ne provoque pas automatiquement la sortie du micro-BIC. Le dépassement du plafond doit être observé au cours de deux années consécutives, puisque le régime reste accessible si les recettes de l’une des deux années précédentes respectent la limite.
Un loueur non classé encaissant 18 000 € en 2025 peut ainsi rester au micro-BIC en 2026 si ses recettes de 2024 ne dépassaient pas le plafond applicable. S’il excède encore 15 000 € en 2026, le passage au régime réel devient obligatoire en 2027. Une option volontaire demeure possible auparavant.
Prorata et cumul d’activités nuancent l’application du plafond
Lorsqu’une exploitation commence en cours d’année, sa limite est réduite selon le nombre de jours effectivement exercés. Ce calcul au prorata concerne notamment la première année. Pour un début d’activité le 1er juillet 2026, le plafond de 83 600 € atteint environ 42 144 € sur 184 jours.
- Déterminer la durée exacte d’exploitation durant l’année civile.
- Appliquer le seuil propre à chaque catégorie de location.
- Additionner les recettes provenant des différentes activités meublées.
- Contrôler les limites particulières et la limite d’ensemble.
La situation se précise encore lorsqu’un propriétaire exploite plusieurs logements sous des régimes distincts. En cas de cumul de locations, les recettes doivent être regroupées, puis confrontées au seuil propre à chaque activité et au plafond global applicable. Une activité non classée conserve donc sa limite spécifique de 15 000 €.
Oubli rédactionnel ou volonté politique ?
Deux lectures peuvent expliquer cette exception. Elle peut traduire un traitement fiscal différencié assumé afin de réduire l’avantage accordé aux locations touristiques non classées. Elle peut aussi provenir des réécritures successives de l’article 50-0 du CGI. Depuis la réforme des meublés, les hébergements non classés figurent dans un alinéa distinct de celui qui rassemble les locations longues, les meublés classés et les chambres d’hôtes. Cette architecture juridique a pu les soustraire à l’indexation triennale, volontairement ou par omission rédactionnelle.
Face à l’augmentation de leur imposition, les loueurs relevant toujours du régime micro-BIC en location de courte durée ont tout intérêt à envisager le régime réel pour leur imposition future.
Victor Peltier, directeur général de JD2M
Le régime réel gagne en intérêt pour les locations saisonnières
Le maintien du plafond à 15 000 € réduit fortement la marge offerte aux propriétaires de logements non classés. Une comparaison des régimes devient alors pertinente, car l’abattement limité à 30 % peut alourdir l’imposition des loueurs dont les dépenses dépassent cette proportion des recettes.
L’option pour le réel permet de retrancher les dépenses réellement supportées, notamment les intérêts d’emprunt, assurances, frais de gestion, travaux et taxes déductibles. La déduction des charges et, sous conditions, des amortissements peut réduire le bénéfice taxable. Le résultat dépend néanmoins des comptes propres à chaque location saisonnière.
