L’avis fiscal 2026 pourrait réserver une hausse moins visible qu’attendu. Pour les propriétaires de résidences secondaires, le surcoût naît parfois d’une ligne que personne ne regarde vraiment.
La revalorisation annuelle des bases fiscales alimente déjà la facture, avant même les décisions des communes. Au centre des impôts locaux, la valeur locative cadastrale sert de socle au calcul et traîne parfois des données vieillies : surface, confort, catégorie. Un détail mal classé peut se payer cher, sans bruit ni alerte.
Une hausse automatique déjà inscrite dans les avis 2026
La hausse ne vient pas toujours d’un vote en mairie. En 2026, les bases fiscales sont relevées automatiquement de 0,8 %, selon l’indexation nationale liée aux prix. Cette mécanique s’applique à tous les logements concernés, résidence principale ou secondaire.
Pour les propriétaires, cette revalorisation annuelle se lit directement sur l’avis d’imposition. Après +7,1 % en 2023, +3,9 % en 2024 et +1,7 % en 2025, l’inflation 2026 ralentit la progression, sans l’effacer. Même à taux communal inchangé, la facture grimpe.
Résidences secondaires, une double addition fiscale
Le traitement fiscal des résidences secondaires reste plus lourd que celui des logements occupés à titre principal. Le propriétaire paie la taxe foncière, puis la THRS, maintenue pour ces biens depuis la suppression de la taxe d’habitation sur les résidences principales en 2023.
Aucun abattement familial ne vient alléger cette seconde taxe. Dans une zone tendue, la commune peut voter une majoration communale de 5 % à 60 %. Environ 1 100 communes l’appliquent en 2026, dont Paris, Lyon, Marseille, Bordeaux et Nice au taux maximal.
- Deux taxes peuvent viser le même logement.
- La résidence secondaire ne profite pas des abattements de la résidence principale.
- La surtaxe locale peut atteindre 60 % dans les communes autorisées.
La valeur locative cadastrale, ligne discrète au cœur de la facture
Sur l’avis, une ligne paraît technique, presque anodine. Elle correspond au loyer annuel théorique que le logement pourrait produire selon l’administration. Cette valeur sert de référence à la taxe foncière comme à la taxe d’habitation sur les résidences secondaires.
La mécanique est implacable : si cette donnée est surestimée, les deux impôts montent ensemble. Pour la taxe foncière, la base de calcul retient 50 % de la valeur ; pour la THRS, elle retient 100 %, avant une possible surtaxe à 60 %.
La plupart des propriétaires découvrent la majoration sur leur avis, à l’automne. Entre la revalorisation automatique, la hausse des taux et la surtaxe à 60 %, la facture d’une résidence secondaire peut doubler en quelques années.
Manon Bellin, fondatrice d’Orka.tax
Des bases anciennes aux anomalies coûteuses
Le calcul actuel garde une empreinte très ancienne. Il s’appuie encore sur le marché locatif de 1970, corrigé au fil du temps par des coefficients. Résultat : deux biens comparables peuvent afficher des valeurs cadastrales très différentes.
L’administration ne retient pas seulement la surface réelle, mais une surface pondérée. Des mètres carrés fictifs s’ajoutent selon les équipements de confort : 5 m² pour une baignoire, 4 m² pour l’eau courante, 3 m² pour une douche, 2 m² pour l’électricité ou le chauffage central.
Vérifier sa valeur locative avant de payer trop cher
Avant de régler, un contrôle peut révéler une anomalie ancienne. Le propriétaire peut demander sa fiche d’évaluation auprès de l’administration fiscale afin de vérifier la catégorie du bien, sa surface, ses dépendances et les éléments de confort retenus.
Si une erreur apparaît, une réclamation fiscale peut être déposée, généralement jusqu’au 31 décembre de l’année suivant la mise en recouvrement. Orka.tax propose aussi une simulation gratuite pour repérer les écarts. En 2026, une erreur déclarative peut entraîner 150 € d’amende par local.
