L’avis d’impôt qui tombe sans prévenir dans la boîte aux lettres déstabilise bien des locataires. Quand le propriétaire apparaît aussi sur le courrier, la question de savoir qui doit payer revient parfois aussitôt.
Les règles semblent simples au premier abord, pourtant la pratique révèle bien des zones grises entre charges locatives et impôts purs. La gestion des impôts locaux liés à une location repose sur la répartition des rôles entre locataire et propriétaire et sur les obligations fiscales inscrites au bail en France.
Ce que recouvrent les impôts locaux dans une location
Dans une location, les impôts locaux regroupent plusieurs taxes décidées par les collectivités. On y trouve les principales composantes des impôts locaux : taxe foncière, taxe d’enlèvement des ordures ménagères et, dans certains cas, taxe d’habitation. Ces prélèvements servent à financer écoles, voirie, équipements sportifs ou culturels, selon les décisions locales.
Pour le locataire, ces taxes apparaissent parfois directement sur un avis d’imposition, parfois de façon indirecte via les charges. La taxe d’habitation ne vise plus les résidences principales, mais elle subsiste pour les logements meublés peu occupés ou les maisons de vacances. Cette taxe d’habitation sur les résidences secondaires est calculée à partir de la valeur locative cadastrale fixée par l’administration fiscale.
Qui règle la taxe foncière, la taxe d’habitation et la TEOM ?
La taxe foncière est adressée au propriétaire du logement, car elle repose sur la détention du bien au 1er janvier. Le paiement de la taxe foncière reste donc à sa charge, qu’il occupe le bien ou qu’il le loue à un tiers. Seule la part liée à la taxe d’enlèvement des ordures ménagères peut être récupérée sur le locataire, via les provisions pour charges.
La taxe d’habitation sur la résidence principale disparaît, mais demeure pour les résidences secondaires ou logements meublés. Dans ces cas, la responsabilité de la taxe d’habitation revient à l’occupant au 1er janvier, qu’il soit locataire ou propriétaire. Pour la TEOM, la loi autorise la refacturation de la TEOM au locataire, lorsque cette charge figure dans le bail. Les paiements apparaissent sur les échéances des avis d’imposition, adressés par le fisc, ces points résument les règles.
Les points ci-dessous illustrent la répartition des différents impôts locaux :
- Le propriétaire règle toujours la taxe foncière auprès de l’administration fiscale.
- La taxe d’habitation sur résidence secondaire est due par l’occupant au 1er janvier.
- La TEOM est payée par le bailleur puis répercutée sur le locataire via les charges.
- Les avis sont généralement envoyés à la fin de l’été, avec paiement à l’automne.
Note : la taxe foncière et la TEOM restent exigibles même si le logement n’est pas occupé, dès lors qu’il existe au 1er janvier de l’année d’imposition.
Cas particuliers : meublé, résidence secondaire, colocation, bail commercial
Pour un logement meublé loué à l’année, la taxe foncière demeure due par le propriétaire, tandis que le locataire ne supporte que les charges récupérables et, parfois, la TEOM refacturée. Dès que le logement devient un pied-à-terre, la question de la taxation d’une résidence secondaire se présente, avec une taxe d’habitation à la charge de l’occupant au 1er janvier.
En meublé de tourisme ou en location saisonnière, l’occupant de courte durée ne règle ni taxe foncière ni taxe d’habitation, qui demeurent liées au propriétaire ou à l’occupant principal au 1er janvier. La fiscalité de la location meublée influe sur l’impôt sur le revenu et les cotisations sociales. En colocation, la répartition des charges en colocation doit être prévue au bail, alors que dans un bail commercial la CFE et la taxe foncière peuvent être transférées à la charge du locataire.
Charges récupérables et clauses du bail : que peut-on demander au locataire ?
Les charges locatives que vous pouvez réclamer au locataire se limitent à celles prévues par la loi, notamment l’entretien courant de l’immeuble, l’eau, l’ascenseur, ou encore certaines taxes comme la TEOM. Pour vérifier ce qui est facturable, vous pouvez vous reporter à la liste officielle des charges récupérables figurant dans le décret du 26 août 1987.
Le bail doit exposer la répartition des charges et le mode de régularisation annuelle après décompte des dépenses réelles. Une clause du bail relative à la TEOM permet de préciser que cette taxe sera refacturée au locataire sur justificatif. Le plus pratique reste de prévoir une provision sur charges mensuelles, ajustée chaque année selon le bilan des charges, afin d’éviter de lourdes régularisations.
Procédures en cas de litige ou d’erreur d’imposition
En cas d’erreur sur un avis de taxe foncière, de taxe d’habitation ou sur la TEOM, il faut confronter les montants avec le bail et les informations de votre espace impots.gouv.fr. Une contestation des impôts locaux passe par une réclamation écrite, envoyée en ligne ou au centre des finances publiques. Joignez les pièces utiles : état des lieux, contrat de location, attestations d’occupation ou de départ, relevés de charges, ainsi que les échanges de mails avec le bailleur, afin de préciser qui occupait réellement le logement à la date précise retenue par l’administration fiscale.
Le délai de réclamation court généralement jusqu’au 31 décembre de la deuxième année suivant la mise en recouvrement de l’impôt. Rejeté, un recours auprès du service des impôts puis une saisine du tribunal judiciaire compétent restent possibles, tout comme la commission départementale de conciliation.
