Un nouvel avantage fiscal pourrait bien bouleverser le marché locatif : sous couvert de relancer l’investissement, le gouvernement crée un statut du bailleur privé qui favorise (encore) les plus aisés… sauf si les députés s’en mêlent.
En 2026, un nouveau dispositif fiscal est sur la table pour séduire les investisseurs immobiliers. Si les discussions parlementaires s’annoncent tendues, plusieurs partis plaident déjà pour un assouplissement massif des conditions. Mais derrière les chiffres flatteurs se cachent des restrictions qui font grincer des dents les professionnels du logement. Voici pourquoi ce “statut du bailleur privé” va faire parler de lui, entre ristournes fiscales et oubli du parc ancien.A lire aussi :
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Un mécanisme flou mais attractif
Un amortissement fiscal de 2 % par an sur 80 % de la valeur du logement, pendant 9 ans minimum, pour toute acquisition neuve à partir de janvier 2026 : c’est la proposition officielle du gouvernement. Présenté comme un geste fort en faveur de l’investissement locatif, ce dispositif ne s’applique qu’aux logements vendus en VEFA ou déjà neufs, exclus donc les maisons et le parc ancien. L’abattement maximal est plafonné à 5 000 € par an, ce qui limite drastiquement son intérêt pour les petits investisseurs.
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Un plafond qui limite les ambitions
Les professionnels, notamment la Fnaim, pointent du doigt un paradoxe : pour bénéficier pleinement du dispositif, il faudrait investir dans un logement neuf à environ 310 000 €, alors que les besoins urgents concernent des zones tenduesoù ce type de biens est rare, voire inaccessible. En excluant les maisons individuelles, très demandées par les familles, le texte semble ignorer une large part des aspirations locatives françaises.
Un débat parlementaire déjà en ébullition
Face à l’insatisfaction du secteur, des députés de tous bords (Horizons, Liot, Socialistes…) ont déposé leurs propres amendements, bien plus généreux. Plusieurs proposent un amortissement de 3,5 à 5 % sur les biens neufs et jusqu’à 3,5 % pour les anciens, avec des bonus si les loyers sont inférieurs au marché. Ces amendements s’appuient sur le rapport Cosson-Daubresse, largement ignoré dans la version gouvernementale.
L’ancien sacrifié, encore une fois
Rien de concret dans la proposition actuelle pour les logements anciens, si ce n’est la prolongation jusqu’en 2027 du doublement du déficit foncier (jusqu’à 21 400 € par an pour des travaux énergétiques). Un dispositif utile mais jugé complexe et risqué par les professionnels, qui rappellent que le parc existant constitue pourtant la meilleure armecontre la pénurie de logements.
Des tensions autour du meublé
Les loueurs en meublé non professionnels (LMNP), longtemps chouchoutés par la fiscalité française, voient leur avantage fondre. Le nouveau statut prévoit qu’ils soient soumis au même amortissement limité à 2 %, avec un abattement forfaitaire revu à la baisse (de 50 % à 30 % envisagé). De plus, les amortissements devront être réintégrés dans la plus-value en cas de revente. Un coup dur pour un secteur déjà fragilisé par les récentes restrictions fiscales.
Une réforme qui divise profondément
Entre les propositions des députés, le texte austère du gouvernement, et la colère des fédérations, le climat est électrique. Le ministère du Logement tente de calmer le jeu, en rappelant qu’il s’agit d’un point de départ, appelé à être amendé. Mais du côté des investisseurs comme des professionnels, la déception est palpable, en particulier sur le déséquilibre entre neuf et ancien.
Ce que les propriétaires doivent surveiller
Avant d’envisager d’investir, les bailleurs potentiels doivent vérifier plusieurs éléments :
- Le type de bien : uniquement neuf ou VEFA
- L’usage : location nue en résidence principale
- La durée : minimum 9 ans
- Le loyer : sous le plafond des logements intermédiaires
- Les revenus du locataire : doivent rester sous un seuil défini
- Le plafond d’amortissement : 5 000 € par an maximum
- Le nombre de biens : 2 par foyer fiscal
Voici un tableau récapitulatif des principaux paramètres du projet de loi actuel :
| Critère | Condition actuelle (PLF 2026) |
| Type de bien éligible | Neuf ou VEFA (hors maison) |
| Type de location | Nue, résidence principale |
| Durée minimale de location | 9 ans |
| Taux d’amortissement annuel | 2 % sur 80 % du prix du bien |
| Plafond annuel d’amortissement | 5 000 € |
| Nombre de biens éligibles | 2 maximum par foyer |
| Plafond de loyer | Inférieur aux loyers intermédiaires |
| Conditions de ressources | Locataire sous un certain seuil |
| Parc ancien | Exclu (sauf double déficit foncier travaux) |
